区（qū）块链（liàn）技术（shù）除（chú）了（le）用在Defi、GameFi等原（yuán）生应用场（chǎng）景中，也在不（bú）断地和传统产业相结合。譬如在区块链政（zhèng）务方面，通过智能合（hé）约实（shí）现包（bāo）括身份认证、政（zhèng）务审批等办（bàn）事流程自动化推进（jìn）和流转；在存证防（fáng）伪方面（miàn），区块（kuài）链技术（shù）凭其（qí）透明性和不可篡改性（xìng），为司法鉴（jiàn）定和供应链追踪等领域提供技术支持。

　　但是区块（kuài）链和传统（tǒng）产（chǎn）业的融合困难重重（chóng）。区块链原生（shēng）应用往往基于全新的网络空间创建新的应用场景（jǐng），资产生成、转移（yí）始终在链上发起和终结。而区块链与传统产业的结（jié）合不仅仅需（xū）要软硬件的支持，还避不开将原有（yǒu）的各个环节迁移至链上（shàng）这一数字（zì）化过程带来的阻力，其中需（xū）要（yào）克服较多技术和（hé）管理上变革的成本（běn），在短期（qī）内无法通过区块（kuài）链（liàn）技术带来的收益去填补。

　　本（běn）文将深度解析区块链技术针对（duì）房地产交易（yì）的适用性，汇总（zǒng）现有区块链进军房地产领域（yù）的案（àn）例，指明（míng）潜在的法律问（wèn）题。

　　01

　　期望与实践

　　现有（yǒu）的区块链（liàn）房（fáng）地（dì）产（chǎn）项目主要致力于达成

　　以（yǐ）下目（mù）标：

　　1. 大大提升（shēng）地（dì）产（chǎn）交易的效率。

　　2. 降（jiàng）低用户参与（yǔ）地产投资的门槛（kǎn）。用户无需银行账户、银行借贷便可以（yǐ）参加房（fáng）地产投资（zī）。

　　3. 拓宽金融交（jiāo）易（yì）的“民主”渠道。用（yòng）户可以用虚拟资产（chǎn）用（yòng）于（yú）地产交易从而（ér）规避税务清（qīng）算（suàn）和征收。

　　Propy推出（chū）了加速地产交易的链（liàn）上（shàng）项目，2017年的时候该项（xiàng）目开始测试，一个用户可以用（yòng）加（jiā）密货币购买地产且记录（lù）在（zài）链上。由于测试地的法规限（xiàn）制，每一笔房产（chǎn）的转移（yí）除了需要（yào）同时完成链上的NFT交易之外，链下的记录（lù）了链上交易号的（de）纸质（zhì）合同也必须（xū）的（de）。同时（shí）Propy完成了（le）一笔跨境（jìng）交易，将（jiāng）位于弗（fú）罗里达（dá）的（de）房（fáng）产（chǎn）通过NFT拍卖出去。首先Propy将地产（chǎn）交易给了（le）一个公司，同时将铸造了代表产权的NFT，这枚（méi）NFT被解（jiě）释为（wéi）一种可借（jiè）用的（de）链（liàn）上金融资产，并且所（suǒ）有（yǒu）者对（duì）其拥有所有权（quán）转移的能力。

　　RealT为投资者（zhě）提供（gòng）了投资房产租（zū）赁（lìn）业务（wù）的机会（huì）。和Propy一致的是（shì）项目（mù）的代币（bì）不代（dài）表（biǎo）对地产的权益，而是对于商（shāng）业实体也（yě）就是拥有地产的公司（sī）享有（yǒu）一（yī）定的权益。管理地产的公司向租户收取资（zī）金，将租金兑换为相对应的代币支（zhī）付给在签（qiān）署智能合约的投（tóu）资者。

　　Milo提供了加密资（zī）产抵押贷款服务。Milo向持有比特币的用户提供贷（dài）款，用户（hù）将比特（tè）币资产转移（yí）到第三（sān）方钱包托（tuō）管人。Milo随（suí）后向用户预支付（fù）资产相应的购（gòu）买价格，而用户按时偿（cháng）还（hái）该笔贷款。Milo提供服务的优势在于（yú）无需Bitcoin资产的清点而（ér）获取资金去购买地产。

　　02

　　存在（zài）的问题

　　但是（shì），现（xiàn）阶（jiē）段链上地（dì）产交易的很多基础性（xìng）前（qián）提，譬如NFT可以（yǐ）作为一个附属担保品从而用于加密资产（chǎn）的抵押，在现（xiàn）有的（de）法律（lǜ）框（kuàng）架中（zhōng）难以实施（shī）。以美（měi）国为例，统（tǒng）一商（shāng）法典（diǎn）和地产法阻止该类说法的在法（fǎ）律层面的（de）落实。在统一商法典中，所（suǒ）有加密货币和NFT被视作为一般无形资（zī）产（general intangibles），这种定义意味着一个（gè）在无形资产中拥有（yǒu）担保物权的权利（lì）人只有（yǒu）通过提（tí）交资产负债表才能完全行使其权利。如果权利人无（wú）法清算抵押物（wù），那（nà）么其权利便可能（néng）存（cún）在瑕疵。

　　加（jiā）密社区（qū）的（de）另一个问题是，无（wú）论是广泛（fàn）的加密资产还（hái）是NFT的受让人都无法（fǎ）从统（tǒng）一商法（fǎ）典授予其他金融工具的（de）相同免费（fèi）条款中受益。例如，尽管债权人可（kě）以通过（guò）提交资（zī）产（chǎn）负债表来完善期票中的担（dān）保（bǎo）权益（yì），但是这种完善是存在缺陷的。实际持有房产的受让（ràng）者可（kě）以摆（bǎi）脱竞争性财产（chǎn）索赔，但是任何数字（zì）资产的（de）受让者将使它们受到涵盖（gài）所有（yǒu）“一般无形（xíng）资产（chǎn）”的一揽子担保权益的约束。部分加密（mì）行业正（zhèng）在积极推动统一商法典（diǎn）的修正，美国法律界也逐渐（jiàn）重视其加密资产，存在对加密（mì）产业友好（hǎo）立法的（de）倾（qīng）向，在抵押资产类别修正案中创（chuàng）建了新的类别“可控电子记录（lù）（controllable electronic record）”，意欲将（jiāng）NFT等虚拟资（zī）产囊括其（qí）中（zhōng），但是尚且不支持将（jiāng）NFT的转移和链下资产转（zhuǎn）移相（xiàng）绑定。

　　地产（chǎn）交易与区块（kuài）链深度融合的另（lìng）一个（gè）挑战在于系（xì）统变（biàn）更本身（shēn）。相关（guān）交易制度和流程往（wǎng）往存在着变化，意味着交（jiāo）易系统需要投入（rù）大（dà）量（liàng）的资金去适应这种（zhǒng）变（biàn）更，而这种系统上的变更对公众的信（xìn）任程度会（huì）带来较大的影响。此外，在（zài）Delaware推行了（le）区块链促（cù）进（jìn）法（fǎ），认（rèn）可区块链作为一种（zhǒng）公（gōng）司数据记录的方式，只要该记录在一定时间内转化为纸质记（jì）录，但是州（zhōu）政府本身从来没有开（kāi）发过任何区（qū）块链的设施，任然（rán）通（tōng）过物理账本来记录一切股权归属。公司（sī）也很少通过区块链的形式（shì）去记录股权，当（dāng）地的公（gōng）司已经习惯了物理的注册制以（yǐ）及（jí）商业记录保存方式，没有人（rén）愿意承担（dān）适用新系统的风险。

　　地产交易其中包含（hán）了多种权利和（hé）利益（yì），难以通过区块链技术所（suǒ）囊括。例如（rú）例判决留置权可以附（fù）加到不动产上，但是行业往往不清楚或（huò）者不（bú）考虑如何判决（jué）留置（zhì）权债权人可以将其权益添加到基于区块链的系统中。地（dì）产通常也通过意愿或（huò）遗嘱等方式转让，同样，目前尚不清楚如何将（jiāng）这（zhè）些事实集（jí）成（chéng）到（dào）智能（néng）合约中。